29 Nov Sanatoria edilizia: cos’è e cosa prevede
Introduzione
Non di rado accade che i proprietari d’immobili compiano delle opere edilizie che si rivelino non conformi alla normativa vigente in un secondo momento.
A volte ciò si verifica in buona fede perché si è erroneamente convinti che alcune attività edilizie, apparentemente innocue dal punto di vista estetico, rientrino nell’ambito della cosiddetta edilizia libera.
Si pensi, ed esempio, all’ipotesi di un pergolato, struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze e per la quale non è richiesto alcun titolo, al quale si decida di apporre una copertura non rimovibile. In questo caso, l’intervento apparentemente neutrale è – però – tale da trasformare il pergolato in tettoia, per la quale occorre il relativo titolo edilizio (tra le tante vd. T.A.R. Emilia-Romagna Parma, 23 maggio 2022, n. 143).
Non bisogna, quindi, dimenticare che il diritto di edificare (cd. ius aedificandi), quale manifestazione del diritto di proprietà, si realizza attraverso un’attività sottoposta a poteri amministrativi di assenso e controllo, finalizzati ad assicurare un ordinato assetto del territorio ed un programmato sviluppo urbanistico.
In sostanza, quando l’attività costruttiva non è supportata da un idoneo titolo edilizio (in particolare Permesso di costruire e Segnalazione Certificata d’Inizio Attività) ovvero non è conforme agli strumenti urbanistici, può dar luogo ad abusi ed alla conseguente applicazione di sanzioni amministrative, da pecuniarie sino all’ordine di demolizione coattiva, variabili in relazione alla gravità della condotta.
Sanatoria edilizia: cos’è
La regolarizzazione degli abusi edilizi in alcune ipotesi è possibile mediante la sanatoria edilizia.
Infatti, secondo gli artt. 36 e 37 d.P.R. 06 giugno 2001 n. 380 (cd, T. U. Edilizia) è possibile presentare un Permesso in sanatoria per sanare gli abusi formali, cioè gli interventi che risultano sostanzialmente conformi alla disciplina urbanistica, a condizione che:
- la domanda sia tempestivamente presentata prima dell’irrogazione delle sanzioni amministrative;
- l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità della domanda);
- vi sia il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista che sarebbe da versare per il rilascio del permesso di costruire. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.
Vi sono poi ulteriori limiti, in quanto la domanda di sanatoria edilizia è inapplicabile nel caso di opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesistico, secondo quando espressamente previsto dall’art. 146 del d.lgs. n. 42 del 2004, dato che l’autorizzazione paesaggistica non può essere rilasciata ex post dall’autorità preposta alla tutela del vincolo, se non nei limitatissimi e tassativi casi previsti nel medesimo art. 167 del d.lgs. n. 42 del 2004 (ex multis T.A.R. Campania Napoli Sez. III, 09 febbraio 2022, n. 868).
In merito alla richiesta di Permesso in sanatoria, una volta presentata dal proprietario dell’immobile o dal responsabile della realizzazione delle opere, è sottoposta ad istruttoria all’esito della quale si pronuncerà il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale con adeguata motivazione entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata (cd. silenzio-rigetto).
In tal caso, occorrerà allora verificare la legittimità del rigetto e la sussistenza delle condizioni per impugnare il provvedimento di diniego dinanzi all’autorità giudiziaria.
In ogni caso, la domanda di permesso in sanatoria comporta la sospensione dell’azione penale relativa alle violazioni edilizie fino a quando non si sia esaurito il relativo procedimento amministrativo. Mentre il rilascio in sanatorio del permesso di costruire estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti ai sensi dell’45 T.U. edilizia.
Sanatoria edilizia e condono: la differenza
Occorre poi distinguere l’istituto del condono edilizio dalla sanatoria edilizia sopra menzionata. Sebbene anche questo serva per la regolamentazione delle opere abusive, si tratta di un istituto a carattere eccezionale e temporaneo che riguarda solo quei manufatti che siano stati realizzati entro l’entrata in vigore della legge che ne condona l’abusività. Tramite il condono di fatto vengono assentiti interventi che altrimenti non sarebbero legittimi perché realizzati in violazione delle norme in materia edilizia ed urbanistica.
Nel nostro ordinamento si registrano tre interventi normativi di condono mediante la legge n. 47 del 1985, la legge n. 724 del 1994 e la legge n. 326 del 2003.
Ciascun provvedimento prevede sostanziali differenze l’uno dall’altro, tanto nelle definizioni di abusi edilizi condonabili, quanto nei presupposti e per le formalità da osservare.
Comunicazione d’Inizio Lavori Asseverata (cd. C.I.L.A) in sanatoria
Conclusioni
Alla luce di quanto precede appare evidente che le ipotesi di sanatoria edilizia vadano tenute distinte da quelle di ammissibilità del condono e di ricorso alla C.I.L.A. in sanatoria, ognuna delle quali presuppone condizioni e requisiti diversi da vagliare caso per caso con grande attenzione.
Infatti, il buon esito delle relative procedure dipende dall’esatto inquadramento dell’intervento edilizio all’interno di ciascuna fattispecie e dal rispetto dei requisiti sostanziali e formali di presentazione della relativa domanda.