Cosa si intende per edilizia libera

Introduzione

L’art. 6 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia) detta la disciplina dell’Attività Edilizia Libera, ossia degli interventi edilizi eseguibili senza alcun titolo abilitativo.
Si tratta, in linea generale, di opere di scarso impatto sul territorio, per le quali la norma non richiede l’assolvimento di adempimenti particolari, ma l’osservanza delle norme di settore.
La giurisprudenza ha precisato, infatti, che edilizia libera non significa edilizia incondizionata: resta comunque subordinata al rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali ed al rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (Cons. Stato Sez. VI, Sent., (ud. 23/01/2023) 13-02-2023, n. 1503).

Dunque, per essere conformi alla disciplina urbanistico-edilizia, le opere di edilizia libera, oltre che corrispondere alla tipologia d’interventi elencati dallo stesso art. 6 D.P.R. n. 380 del 2001, devono risultare adeguate:

• agli strumenti urbanistici comunali;
• alla normativa regionale;
• alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all'efficienza energetica e di tutela di rischio idrogeologico;
• alle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Nel caso di immobili soggetti a vincolo culturale e/o paesaggistico, ad esempio, l’esecuzione dell’intervento edilizio, anche se non necessita del titolo edilizio abilitativo, dovrà essere autorizzato dall’autorità competente alla tutela del vincolo medesimo a sensi degli artt. 21 e segg. (vincolo culturale) e 146 e segg. (vincolo paesaggistico) del D.Lgs. n. 42/2004.

Le tipologie d’intervento L’art. 6, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nel testo attualmente vigente, profondamente modificato dall'art. 3, D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, e da ultimo modificato dall'art. 10, comma 1, lett. c), D.L. 16 luglio 2020 n. 76, rientrano nel novero dell'attività di edilizia libera i seguenti interventi:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria, cioè gli interventi definiti dall’art. 3, comma 1, lett. a), T.U. D.P.R. n. 380/2001: “... gli interventi edilizi riguardanti le opere volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”;
a-bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (cd VEPA);
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni, comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale;
e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, gli impianti radioelettrici posti su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici o collocati a terra in adiacenza, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
e-sexies) le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato.

Trattandosi di un’elencazione piuttosto ampia, per eliminare incertezze interpretative ed assicurare uniformità applicativa, con Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 marzo 2018 si è provveduto all’approvazione del Glossario contenente l’elenco esemplificativo e non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, il quale peraltro contiene:
1.    il regime giuridico dell'attività edilizia libera ex art. 6, comma 1, lettere da a) a e-quinquies), del d.P.R. n. 380/2001 e ex art. 17 del d.lgs. n. 128/2006;
2.    l’elenco delle categorie di intervento che il d.P.R. n. 380/2001 ascrive all'edilizia libera (art. 6 comma 1), specificato da quanto previsto dalla Tabella A allegata al d.lgs. n. 222 del 2016.
3.    l’elenco, non esaustivo, delle principali opere che possono essere realizzate per ciascun elemento edilizio come richiesto dall'art. 1, comma 2 del d. Igs. n. 222/2016.
4.    l’elenco, non esaustivo, dei principali elementi oggetto di intervento, individuati per facilitare la lettura della tabella da cittadini, imprese e P.A.

Si pensi, ad esempio, ad un murales dipinto su una facciata di un edificio, per il quale non venga richiesto alcun titolo. Dato che il Glossario riconduce all’ambito della manutenzione ordinaria solo la tinteggiatura finalizzata a ripristinare la colorazione preesistente, qualora l’intervento vada oltre il semplice ripristino o rinnovamento dell’aspetto originario, ma si proponga di reimpostare il significato dell’aspetto esterno dell’edificio, non possa ricondursi alla categoria della c.d. edilizia libera, richiedendo il rilascio di un titolo abilitativo (Cons. Stato Sez. VI, Sent., (ud. 27/10/2022) 07-02-2023, n. 1289).
Il dipinto murales, quindi, non può essere qualificato alla stregua di una semplice attività manutentiva rientrante nell’attività edilizia libera.

Conclusioni

Alla luce di quanto precede si è chiarito che anche l’attività edilizia libera deve essere quindi conforme alla complessiva normativa urbanistico-edilizia, perché in caso di superamento dei limiti stabiliti ovvero di violazione della disciplina di settore l’intervento edilizio risulterà abusivo e ne potrà essere ingiunta la demolizione (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 7 maggio 2018, n. 2715; Cons. St., sez. VI, 13 maggio 2016, n. 1951).