28 Feb Può esserci abuso edilizio in strutture ricettive all’aperto?
Introduzione
La gestione di roulotte, camper, case mobili da collocarsi stabilmente in strutture ricettive all’aperto, come ad esempio campeggi, potrebbe rappresentare un buon investimento.
Da una parte, infatti, si avrebbe il vantaggio di proporre una valida soluzione abitativa simile ad una casa vacanze a costi contenuti, dall’altra non si sosterrebbero i costi di gestione di una struttura alberghiera.
La questione non è però così semplice, perché dal punto di vista edilizio la collocazione di strutture leggere potrebbe dare luogo ad interventi di nuova costruzione, quindi, soggetti all’ottenimento del permesso di costruire, soprattutto laddove non siano dirette a soddisfare esigenze di carattere meramente temporaneo (cfr. T.A.R. Emilia-Romagna Bologna Sez. I, 12/10/2018, n. 758).
Come spiegato dalla giurisprudenza il posizionamento stabile di queste strutture, anche se realizzate con materiali o tecniche costruttive di facile rimozione, determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio su cui insistono, con la conseguenza che per tali manufatti, equiparabili alle nuove costruzioni, risulta necessario richiedere il permesso di costruire (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 1 aprile 2016, n. 1291; C.G.A., sez. riun., 8 settembre 2016, n. 979).
L’idea imprenditoriale, quindi, apparentemente valida rischia tuttavia di venire vanificata, nel senso che la mancanza del titolo porterebbe all’applicazione delle sanzioni edilizie, ma soprattutto vi potrebbero essere delle gravi conseguenze di carattere penale.
Come si arriva alla lottizzazione abusiva
Innanzitutto, occorre partire dal dato normativo, ed in particolare dell’art. 3, comma 1, lett. e.5), d.p.r. 380/01 (cd. Testo Unico Edilizia), il quale prevede che sono da considerarsi comunque interventi di nuova costruzione “l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti”.
La lettura superficiale della seconda parte della norma lascerebbe intendere che l’installazione di roulotte, ecc., destinate all’ospitalità di turisti da parte di strutture ricettive all’aperto non debba essere temporanea, così da rientrare nell’ambito dell’edilizia libera.
In realtà, secondo la Corte di Cassazione (Cass. Pen. Sez. III, 2 agosto 2022 n. 30458) questa interpretazione non può essere condivisa, “perché la stessa porterebbe a ritenere consentiti impattanti interventi di stabile trasformazione del territorio in assenza di permesso di costruire e – laddove necessario – di piano di lottizzazione”.
In particolare, secondo il Collegio la temporaneità va ancorata alla finalità turistica, nel senso che i moduli vengano collocati – anche se “in via continuativa”, vale a dire, “con continuità” – in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, che si deve contraddistinguere, da un lato, dall’alternanza dei soggetti ospitati e, d’altro lato, dal normale avvicendamento, e spostamento, all’interno della struttura dei diversi moduli ricettivi amovibili.
Diversamente da quanto si potrebbe erroneamente sostenere, la previsione riferita ai manufatti collocati in strutture ricettive all’aperto non deroga alla necessità che gli interventi di trasformazione del territorio, sottratti al regime del permesso di costruire, debbano avere natura temporanea, ma specifica questo requisito con riguardo alle tipiche strutture utilizzate dai turisti che fruiscono di quelle aree ricettive.
In altri termini, nel caso in cui vengano resi “immobili” manufatti formalmente mobili, in quanto “stabilmente collegati alle utenze, fissati alle piazzole mediante bullonatura, sorretti da cavalletti in ferro e blocchi di cemento nonché da strutture stabili di supporto“, mai spostati nel corso degli anni, per la Cassazione la fattispecie comporta una trasformazione del territorio non assentita, perché viene realizzato “..uno stabile complesso residenziale contra legem”.
Conclusioni
Alla luce di quanto sopra evidenziato, integra il reato di lottizzazione abusiva l’installazione di manufatti leggeri (come ad es roulotte poste all’interno di un’area adibita a campeggio), nel caso in cui le stesse vengano destinati a soddisfare bisogni non temporanei degli utilizzatori, ma risultino stabilmente collocati all’interno della piazzola, venendo così trasformate, di fatto, in beni immobili.
